Viele Makler gehen davon aus, dass die Umsatzsteuer fällig wird, wenn die Provision eingeht. Das stimmt im Normalfall nicht – und der Irrtum kostet Liquidität genau dann, wenn ohnehin wenig Geld auf dem Konto ist.
Wann entsteht die Umsatzsteuer?
Im gesetzlichen Normalfall – der sogenannten Soll-Versteuerung – entsteht die Umsatzsteuer, sobald Sie Ihre Leistung erbracht haben. Ob und wann der Kunde zahlt, spielt keine Rolle.
Und wann ist die Leistung eines Maklers erbracht? Mit dem wirksamen Abschluss des vermittelten Vertrags – bei Immobilien also mit der notariellen Beurkundung. Ob der Käufer die Rechnung nach zwei Wochen oder drei Monaten bezahlt, ob der Notar noch auf eine Löschung wartet oder die Finanzierung hakt: Für die Umsatzsteuer ist das egal.
Zwei Ausnahmen gibt es:
- Der Vertrag ist noch nicht wirksam. Hängt er etwa von einer behördlichen Genehmigung oder der Zustimmung des Ehepartners ab, ist Ihre Leistung erst erbracht, wenn diese vorliegt.
- Sie schulden mehr als die Vermittlung. Haben Sie vertraglich zusätzliche Leistungen übernommen, kann sich der Zeitpunkt nach hinten verschieben.
Ein Beispiel
| Vorgang | Datum | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | 28. März | – |
| Provisionsrechnung, netto | 28. März | 25.000,00 € |
| Umsatzsteuer 19 % | – | 4.750,00 € |
| Zahlung an das Finanzamt (Voranmeldung März) | 10. April | 4.750,00 € |
| Zahlungseingang beim Makler | 20. Mai | 29.750,00 € |
Sie überweisen die Umsatzsteuer also 40 Tage, bevor Sie Ihr Geld bekommen. Bei mehreren Abschlüssen gleichzeitig strecken Sie dem Finanzamt schnell einen fünfstelligen Betrag vor – zinslos. Eine Dauerfristverlängerung verschafft einen Monat Luft, löst das Problem aber nicht.
Die Lösung: Ist-Versteuerung
Bei der Ist-Versteuerung dreht sich das um: Die Umsatzsteuer entsteht erst, wenn das Geld tatsächlich bei Ihnen eingeht. Sie zahlen also nur, was Sie schon haben.
Weniger Steuer zahlen Sie dadurch nicht – es verschiebt sich nur der Zeitpunkt. Für einen Maklerbetrieb mit großen, unregelmäßigen Zahlungen ist das aber ein erheblicher Liquiditätsvorteil.
Wer darf die Ist-Versteuerung nutzen?
Für Makler gilt: Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr darf nicht über 800.000 Euro liegen. Das gilt für Einzelunternehmen ebenso wie für eine Makler-GmbH. Die Sonderregel für Freiberufler hilft Maklern nicht, weil sie gewerblich tätig sind.
Drei Dinge sollten Sie wissen:
- Sie müssen einen Antrag stellen. Ohne Erlaubnis des Finanzamts bleibt es bei der Soll-Versteuerung. Bewahren Sie den Bescheid gut auf – und geben Sie ihn bei einem Beraterwechsel mit.
- Die Vorsteuer bleibt beim alten Prinzip. Vorsteuer aus Eingangsrechnungen können Sie weiterhin ziehen, sobald Rechnung und Leistung vorliegen – unabhängig davon, wann Sie zahlen.
- Neues Urteil 2026 Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Freiberufler, die freiwillig bilanzieren, die Ist-Versteuerung nicht über die Freiberufler-Regel bekommen. Für Makler ändert sich dadurch nichts, weil für sie ohnehin nur die Umsatzgrenze zählt.
Sonderfälle
Vorschüsse und Anzahlungen
Hier gilt eine eigene Regel – egal ob Soll- oder Ist-Versteuerung: Erhalten Sie Geld, bevor Ihre Leistung erbracht ist, wird die Umsatzsteuer sofort fällig.
Ein Vorschuss, der im Januar eingeht, gehört also in die Voranmeldung für Januar – auch wenn der Kaufvertrag erst im Juni beurkundet wird. Wer Vorschüsse erst mit der Schlussrechnung meldet, ist zu spät.
Der Kauf platzt
Zuerst die wichtigste Frage: Müssen Sie die Provision überhaupt zurückzahlen? Oft nicht. Tritt eine Partei nach der Beurkundung vom Kaufvertrag zurück oder heben Käufer und Verkäufer den Vertrag einvernehmlich auf, bleibt Ihr Provisionsanspruch in der Regel bestehen. Anders ist es zum Beispiel, wenn der Vertrag angefochten wird, von Anfang an unwirksam war oder ein Rücktrittsrecht schon bei Vertragsschluss vereinbart wurde. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Müssen Sie die Provision tatsächlich erstatten, wird die Umsatzsteuer in dem Monat korrigiert, in dem Sie zurückzahlen – nicht rückwirkend. Ihr Kunde muss seinerseits eine abgezogene Vorsteuer korrigieren.
Zahlt der Kunde einfach nicht? Dann können Sie die Umsatzsteuer erst zurückholen, wenn die Forderung auf absehbare Zeit nicht durchsetzbar ist. Eine bloße Verzögerung oder eine Ratenvereinbarung reicht dafür nicht. Dokumentieren Sie solche Korrekturen sorgfältig – Betriebsprüfer schauen hier gerne genau hin.
Sonderfall: Tippgeber
Zahlen Sie jemandem eine Provision für einen Hinweis auf ein Objekt oder einen Interessenten, sollten Sie zwei Seiten unterscheiden.
Ihre Seite
Die Tippgeberprovision ist eine Betriebsausgabe – wenn Sie sie sauber belegen: schriftliche Vereinbarung, Bezug zum konkreten Geschäft, Zahlung per Überweisung. Ganz wichtig: Das Finanzamt kann verlangen, dass Sie den Empfänger mit Namen und Anschrift benennen. Können Sie das nicht, wird der Abzug gestrichen. Barzahlungen ohne Beleg sind ein Klassiker in der Betriebsprüfung.
Die Seite des Tippgebers
- Gibt jemand nur gelegentlich einen Tipp, ist er in der Regel kein Unternehmer. Er stellt dann keine Umsatzsteuer in Rechnung und muss die Provision privat in seiner Steuererklärung angeben – steuerfrei bleibt sie nur, wenn seine gesamten Einkünfte dieser Art unter 256 Euro im Jahr liegen.
- Ist der Tippgeber Kleinunternehmer (seit 2025: bis 25.000 Euro Vorjahresumsatz und 100.000 Euro im laufenden Jahr), weist er keine Umsatzsteuer aus. Tut er es versehentlich doch, sollte die Rechnung korrigiert werden – sprechen Sie dann mit Ihrem Berater, bevor Sie die Vorsteuer ziehen.
- Bei Kredit- oder Versicherungsvermittlung fällt meist keine Umsatzsteuer an. Bei der Vermittlung von Immobilien dagegen schon.
Auf einen Blick
| Situation | Umsatzsteuer wird fällig … |
|---|---|
| Soll-Versteuerung, normaler Abschluss | für den Monat der wirksamen Beurkundung |
| Ist-Versteuerung, normaler Abschluss | für den Monat des Zahlungseingangs |
| Vorschuss oder Anzahlung | immer für den Monat des Zahlungseingangs |
| Provision wird erstattet oder fällt endgültig aus | Korrektur im Monat der Änderung |
Häufige Fragen
Sie brauchen einen Antrag und die Zustimmung des Finanzamts. Meist erfolgt der Wechsel zum Jahresbeginn. Stimmen Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Berater ab, damit beim Übergang nichts doppelt oder gar nicht erfasst wird.
- §§ 2, 4 Nr. 8 Buchst. a, 4 Nr. 11, 13, 14c, 15, 17, 19, 20 UStG
- Abschnitt 13.1 UStAE
- §§ 22 Nr. 3, 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG
- §§ 148, 160 AO
- §§ 311b, 652 BGB
- § 34c GewO
- BFH vom 16.04.2026 – V R 16/24
- EuGH vom 28.10.2021 – C-324/20